壹、基地基本資料：
一、基地位置
本案更新單元坐落於臺北市政府民國97年9月30日府都規字第09705499400號公告實施「變更臺北市市民大道(新生北路至基隆路段)兩側第三種住宅區及道路用地為第三之一種住宅區(特)、公園用地、第四種住宅區為第四之一種住宅區(特)、停車場用地為公園用地細部計畫暨劃定都市更新地區計畫案」範圍內。
鄰近捷運忠孝敦化站，位於市民大道四段及敦化南路一段交叉口街廓內，為本市重要節點意象之一；更新單元所臨接之計畫道路有三，東臨敦化南路一段161巷5弄，西臨敦化南路一段，南臨敦化南路一段161巷，交通便利，生活機能完善。詳更新單元位置示意圖。
二、更新單元範圍
本案更新單元範圍之土地為大安區仁愛段六小段244、244-1、263-4、263-5、516、516-1、517、517-1、518、519、520、520-1、521、522、523、524、525、526、527、528、529、529-1地號等22筆土地，其總面積為2,748㎡。經檢討符合臺北市都市更新自治條例第12條第1項第2款規定。
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更新單元位置示意圖 | 更新單元地籍範圍示意圖 |
(一)實 施 者：
本案之預定實施者預定由「富邦建設股份有限公司」擔任實施者，辦理都市更新相關業務，並由預定實施者為申請人。
(二)建築規劃：
薛昭信建築師事務所。
(三)都更規劃：
台北再開發規劃股份有限公司。
四、案件申辦進度：
(一)事業概要
已於民國99年6月3日經臺北市政府（府都新字第09930425800號函）核准事業概要在案。
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本案核准函1 | 本案核准函2 |
正在研擬中。
貳、獎勵容積申請
一、法令依據
1.都市更新容積獎勵
本案擬依據都市更新條例第44條、都市更新建築容積獎勵辦法、臺北市都市更新自治條例第19條等規定申請容積獎勵。
2.細部計畫開發時程容積獎勵
依據臺北市政府民國97年9月30日府都規字第09705499400號公告實施「變更臺北市市民大道(新生北路至基隆路段)兩側第三種住宅區及道路用地為第三之一種住宅區(特)、公園用地、第四種住宅區為第四之一種住宅區(特)、停車場用地為公園用地細部計畫暨劃定都市更新地區計畫案」
二、申請獎勵容積及項目
(一)申請獎勵容積
1.擬申請都市更新容積獎勵預估約2,582.38 ㎡(25.05%)。
2.擬申請細部計畫開發時程容積獎勵預估約1,031㎡(10.00%)。
註：上述數據為民國99年6月3日臺北市政府核准之事業概要內容，實際容積獎勵額度應以未來臺北市政府核定公告之事業計畫內容為準。
(二)申請獎勵容積之項目
擬申請都市更新容積獎勵之項目有：(1)△F5更新地區規劃設計獎勵。
參、建築規劃設計
以下圖說為民國99年6月3日臺北市政府核准之事業概要內容，實際應以未來臺北市政府核定公告之事業計畫內容為準。
一、建築物配置、量體、造型、色彩
本案擬計畫興建一棟地上22層、地下4層之SC造之集合住宅。
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一樓平面圖 | 二樓平面圖 |
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三至二十一樓標準層平面圖 | 二十二層平面圖 |
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全區透視示意圖1 | 全區透視示意圖2 |
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| 人車動線規劃示意圖 |
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| 景觀配置示意圖 |
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| 消防救災及動線規劃示意圖 |
一、實施方式
本案係由更新單元內土地所有權人發起，於更新事業概要階段暫擬以權例變換方式實施，後續於更新事業計畫階段其實施方式以權利變換或協議合建或其他方式實施，由未來實施者與相關權利人協調後，於都市更新事業計畫中敘明。
二、有關費用之分攤
本更新單元擬委託富邦建設股份有限公司為實施者實施都市更新事業，而辦理都市更新事業所需費用預計全數由實施者先行負擔，未來將由更新單元內土地所有權人及權利變換關係人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以現金給付或以其持有之土地或建築物折價抵付與實施者。
伍、拆遷安置計畫
一、合法建築物之補償與安置
本案合法建築物拆遷補償與安置之初步構想：
（一）在拆遷補償費用部分
依據都市更新條例第36條第2項規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回。
目前暫依臺北市都市更新自治條例第4條規定，拆遷補償以應優於臺北市舉辦公共工程對合法建物及農作改良物拆遷補償暨違章建築物處理有關規定之標準研擬補償費用。未來依實施者與相關權利人協調結果敘明，並依更新事業計畫核定結果為準。
（二）在拆遷安置費用部分
因權利變換而拆除，致使原合法建築物之住戶、營業行為無法繼續居住或營業，而須另覓場所至更新後建築物完成再行遷回，所補貼其租金暫依「臺北市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準規定」作研擬構想，租金補助上參考附近平均水準，在住宅單元部分暫以1,000元/坪/月預估，在營業單元部分，暫以3,330元/坪/月預估，預估總補助期間為都市更新事業實際施工期間約3.58年，各單元面積之認定以各戶原居住面積為依據，但不超過臺北市平均居住水準為原則。未來依實施者與相關權利人協調結果敘明，並依更新事業計畫核定結果為準。
陸、財務計畫
一、成本說明
相關成本項目編列方式和標準依臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」提列。
二、更新事業實施經費
預估更新總成本為 2,569,175,214 元，未來實際費用應以臺北市政府核定公告之事業計畫內容為準。
柒、權利變換估價資訊
進行中。
捌、選配資訊
將待具體事業計畫擬定與權利變換估價作業完成後再進行。
玖、實施進度
本案目前作業進度為研擬事業計畫及與地主協商階段。
本案預計自民國99年2月至民國104年1月完成，即60個月(5年)完成。(本預計時間為預估時間，將依實際情形調整)
拾、公聽會會議記錄
開會時間：民國99年2月6日(星期六)下午15時
開會地點：臺北市敦化南路一段108號12樓會議室(富邦人壽大樓)
| 發表人 | 公聽會發表意見 | 意見回應及處理情形 |
| 內政部營建署都市更新組 林佑璘 科長 | (1)本案位於臺北市重要的商業軸帶上，但目前現況有建物老舊且低度使用之情形，而身為地主之一且同時為預定實施者的富邦建設，在此時提出都市更新概要案之申請，相信能讓同為地主的大家因本案而一同受益。 (2)本案的細部計畫中有特別說明，於該細部計畫發佈後兩年內提出申請，即可獲得10 %的開發時程獎勵，較一般更新案的時程獎勵多，而兩年期限正好至今年九月，故富邦建設在此時提出本案的目的，是希望能在今年九月以前能達到一定整合程度且使概要案核准，讓大家一同保有這10 %獎勵，因此時間上可能是需要大家一起來考量的。 (3)本案依臺北市都市更新獎勵評定基準所計算出的獎勵值為25.05%，係屬相當合理的計算，是沒有低估也沒有太過於高估的狀況。 (4)建築設計部份，能考量以綠建築之方式，為目前都市更新案之趨勢，對於這樣的構想希望能延續下去。 (5)臺北市政府對於民眾參與、資訊揭露方面相當重視，實施者在概要核准後，應將本案有關之基本資料及相關訊息以設置專屬網頁方式，或於當地設置工作站或服務站方式，讓地主能充分了解計畫內容及相關資訊。 (6)今天出席的地主相當多，足見大家對此案有很多想法，也相信大家對於一起辦理都市更新應該是不反對的，因此希望今天是一個起步，同時能很快地、和諧地看見本案基地能有煥然一新的結果。 | 1、敬悉。 2、敬悉。 3、敬悉。 4、本案綠建築設計，將朝銀級設計，依據相關規範進行規劃，以提升本案建物未來建築環境品質，並進一步申請容積獎勵。 5、本案未來事業概要核准後，將依據臺北市都市更新處相關規定以設置專屬網頁方式，讓地主能充分了解計畫內容及相關資訊。 6、敬悉。 |
| 台北科技大學建築系 楊詩弘 教授 | (1)本案之地理位置為臺北市重要的交通要道，被垂直及水平的軸線所貫穿，故此案沿街面的生活品質及音環境的品質並不是很好，因此應多加注意以下之面向。 (2)本案未來集合住宅完成後可能會成為豪宅，但大家應該思考集合住宅的公共性，也就是在都市更新的過程，即是針對都市的開放空間及居民使用的戶外空間，透過更新的過程作一個整合，將使用者需求與未來規劃的願景做一個接軌。 (3)綠建築考量上，此基地有一大面是向西，因此在建築設計上可考量以遮陽或綠化的方式來改善熱環境問題。 (4)個人認為在事業概要的說明書及基本設計的階段，可以留給各位一些討論的空間，除了專家學者的意見外，也希望能聽聽當地地主們的意見和想法。 | 1、感謝建議，未來建築設計會注意這些因素的改善。 2、感謝建議，未來建築設計會考量開放空間之使用。 3、感謝建議，未來將配合綠建築設計降低影響。 4、敬悉。 |
| 臺北市都市更新處 蔡鴻榮先生 | (1)很高興看到這塊土地要以都市更新的方式重建，其好處是能爭取容積獎勵，而容積獎勵最高可達法定容積的1.5倍，惟容積獎勵最後還是需經過審議會審議才能確定最後的項目及額度。 (2)今天公聽會主要的目的，是由申請人對大家提出初步構想，進而爭取更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人1/10同意，同意的面積達1/10，即可申請事業概要。 (3)概要核准後，由實施者提出第二次的公聽會，在取得更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人3/5同意，同意面積達到2/3後，即可擬具事業計畫進行送件報核，之後會舉辦公開展覽30天，公展期間也會舉辦公辦公聽會，而這麼多次的公聽會，其目的就是為了讓大家有充分表達意見的機會。 (4)大家對於本案有任何的想法及意見都可以踴躍提出，申請人也會針對大家的意見，做出適當的回應，在此預祝本更新案可以順利、成功。 | 1、敬悉。 2、敬悉。 3、敬悉。 4、敬悉。 |
| 地主吳順益先生 | (1)請說明富邦建設與富邦金控之關係為何? (2)富邦金控是否持有富邦建設之股份? 是否可提供富邦建設的股東背景及名冊讓大家參考? (3)主席提到10%的時程獎勵值，是否第二年剩9%、8%依序遞減? | 1、冠上富邦之名的企業，即為富邦之關係企業，而富邦金控是依銀行法所成立之金控公司，從事與金融有關之業務，因此富邦建設與金控之間是同為富邦關係企業，而非金控公司旗下之企業。 2、富邦金控並無持有富邦建設的股份，而建設之股東多以個人股東居多。 3、依細部計畫內容規定，此計畫公告實施後2年內開發者，可取得10%之獎勵，故超過2年的期效，就只能回歸到臺北市都市更新自治條例所給的劃定後第3年申請之時程獎勵5%。 |
| 地主A | 應提供相關簡報之紙本資料給大家。 | 本次公聽會最主要是想向大家傳遞這個訊息，希望大家能一起將10 %的時程獎勵拿到，隨後再與地主們溝通的過程，會再詳細的向大家講解。 |
| 地主王顏玉鳳之媳 高敏女士 | (1)富邦建設的老闆是哪位? (2)請說明富邦所持有之面積情形?並說明需要取得多少位所有權人蓋章才能送件? | 1、富邦建設目前董事長為劉國治先生，原本是由蔡明忠先生擔任富邦建設的董事長，但因金控法規定金控公司的董事長不得出任除金控以外的董事長職務，因此另聘劉國治先生擔任本公司的董事長。 2、目前富邦建設所持有的土地面積為205㎡(約62坪)；至於送件人數部份，依都市更新條例第10條地2項規定，事業概要申請應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人超過1/10同意，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，故以土地來算至少要7位所有權人同意，建物部分則至少要5位所有權人同意。 |
| 地主賴傳章先生 | 地主最關心的是可以分到多少坪? 可以分到多少? 是否有要詳細的計算和相關計畫內容，可提供給地主了解? | 本次概要公聽會之最主要目的為徵詢大家進行都市更新的意願，了解是否同意以此範圍做都市更新，而第二部份的事業計畫階段，就會提出完整的計畫內容，包括建築設計、每位地主可以分多少，因此在未來概要階段通過後，富邦建設將會逐戶與各位地主討論。 |
| 地主王大中先生 | 同意書上註明之禁止移做他用，是否會損及所有權人之權益?是否可和大家詳細說明一下相關之規定狀況? | 事業概要同意書是依營建署及臺北市政府所規定的格式範本所製作，且其目的性僅限定於此案之更新事業概要案，當進行到第二部份事業計畫階段時，則是另一張事業計畫同意書，當大家對於整個建築設計、財務計劃、分配等都同意後，才簽署事業計畫同意書，因此事業計畫同意書的決定權，對於各位地主而言才是最重要的。 |
| 地主鄧小姐 | (1)當地主和富邦建設簽了同意書後，若又出現更好的實施者時，可以再簽一份嗎? (2)想請臺北市更新處的代表說明一下，若一個月後有其他業者提出更好的計畫，我們的同意書可以再簽一次嗎? (3)若希望未來的集合住宅只做純住宅使用而不納入商場使用可行嗎? (4)下一次的公聽會預計是何時?住戶們感覺富邦此次的公聽會說明內容不是很詳細，希望下次能提出更為詳盡的說明內容。 | 1、事業概要同意書最主要是為了確定單元的範圍和願不願意做更新，而概要同意書原則上只能簽一份，但不影響其他公司找大家一起合作都市更新，因此真正重要的是第二階段的事業計畫同意書。 2、臺北市都市更新處蔡鴻榮先生：事業概要的申請，只要取得更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人數及面積的1/10同意，但若有別家實施者取得另外1/10同意也是可行的，原則上只能簽一份，最重要的是最後可以整合成功，而取得土地及合法建築物所有權人3/5同意的，只會有一家。 3、針對集合住宅是否只做純住宅使用，在顧及每位地主的需求下，會在未來和各位地主進行溝通和討論其可能性。 4、下次公聽會開會時間，會再與住戶溝通後才確定，並會更具體與詳細的說明。 |
| 地主陳先生 | (1)建議應在公聽會前就擬好不同方案的說明內容，針對地主出席人數多少提出不同程度的計畫內容，才能有效吸引大家在日後的公聽會也願意熱烈參與。 (2)本案之更新單元範圍僅從停車場至161巷之間，未將北側的土地一併納入原因為何? | 1、感謝建議。 2、北側土地將用做企業辦公大樓之使用，與此案住宅使用有所區分，同時北側土地已進入都市更新事業計畫階段，故未將北側土地一同納入。 |
| 地主B | 請問北側土地規劃之辦公大樓，計畫蓋成幾層樓? 高度為何? | 北側土地有90M之高度限制，和本案的高度限制相同，本案建築設計目前規劃約為22層樓，但因為辦公室的樓層高度需要較高，因此北側辦公大樓設計是17層樓，但建物高度相差也不大。 |
| 地主鄧光祥的女兒 | 下次會議資料是否可列出相關稅捐的內容，讓地主們了解。 | 將依地主所提建議辦理。 |
| 臺北市議員李新先生 | (1)在區公所和里長辦公室談到此公聽會的消息，因此前來了解。 (2)主辦單位未提供地主紙本資料，的確有些缺失，希望下次可以改善。 (3)建議能盡快確定下次的會議時間。 (4)建議下次將各項有關於所有權人的面積、地主所關心的分配方式、各項權益、獎勵等數據詳細列出，讓地主做為參考，以利未來討論之進行。 (5)未來也許還是會出現釘子戶的問題，目前臺北市政府亦加強法規上的修正及研擬相關配套措施，期望能有效解決這樣的問題，使大多數地主的權益不會受到少數反對意見的影響。 (6)實施者對於全體地主應開誠佈公，將所有資訊和條件透明化，為全體地主一起爭取最大的權益。 | 敬悉，感謝議員蒞臨指導。 |
相關法令查詢，請上臺北市都市更新處網站。
http://www.uro.taipei.gov.tw/
拾貳、聯絡方式
一、實施者
富邦建設股份有限公司
專案部：何藝雯 小姐
電 話：02-2754-6788 #118
二、規劃單位
台北再開發規劃股份有限公司
陳鵬元 先生
電 話：02-2381-8696 #13
